De Grote Onthaler en de koopwoning
 

“De Grote Onthaler heet u hartelijk welkom”, vertaalde een hoeder, die bij het trapgat stond. “Uw gangen hebben hem veel lering en vermaak gegeven. Ook uit hij zijn genoegen, dat u de weg naar boven hebt gevonden”.
……
“O” hernam Bommel. “Ik bedoel… Ik begrijp niet, eh…”
“Dat doet niemand”, verklaarde de gastheer. “In raadsels loopt men rond, dat is nu juist het aardige van het Plan.”
……
“In raadsels loopt men op aarde rond”, sprak de ander, met zorg een hapje kiezend. “Waarom? Vraagt men zich af. Wat is het doel? En men krijgt geen antwoord. Ik ben de enige die het weet, want ik heb zelf het Plan gemaakt.”
“O”, zei heer Bommel zonder begrip. “Maar die trein… Wilt u beweren dat u alles hebt laten aanleggen voor de aardigheid?”
“Waarom niet?” Vroeg zijn gastheer. “Men moet toch wat doen? Ik ben sjeik Ali en Ali ben Ali Jas, de Onthaler. Ik verdrijf mijn verveling op een leerzame en onderhoudende manier. Want niets is zo vervelend als almacht en daarover beschik ik toevallig omdat ik zoveel olie bezit. Daar blijkt het leven hier beneden afhankelijk van te zijn.”
……
“Ik heb alles”, sprak hij. “Niet alleen almacht maar ook een groot verstand. Daarom weet ik, dat men wijs kan worden door ervaring. Maar men wordt moe als men veel meemaakt.”
…….
“Om niet moe te worden heb ik een Plan ontworpen. Nu kan ik anderen de ervaring laten opdoen en er zelf wijs van worden. Hoe vindt u dat?” Hij lachte smakelijk en verdiepte zich een poosje in de room op zijn roomhoorn.
 
Uit: De Grote Onthaler van Marten Toonder (1977)

In de financiële balans van willekeurig welke bankinstelling valt op, dat 90% of meer van het geld dat door de banken wordt uitgeleend, bestaat uit middelen die aan de bank ter beschikking worden gesteld door niet aandeelhouders, zoals spaargeld, creditgeld van rekeninghouders, deposito’s, leningen etc. Dus de aandeelhouders zorgen slechts voor een klein deel van het geld dat door banken op de een of andere manier wordt uitgeleend. Het geld dat door de aandeelhouders ter beschikking wordt gesteld wordt risicodragend vermogen genoemd. Dit betekent, dat aandeelhouders hun geld kwijt kunnen zijn als de bank failliet zou gaan en er onvoldoende geld is om hen terug te betalen. Het geld van de spaarders, het tegoed van de rekeninghouders etc. moet door de bank aan hen worden uitbetaald als hierom wordt verzocht. Deze middelen heten niet risicodragend. Het is voor een bankier daarom belangrijk dat er geen risico’s worden genomen, die er toe zouden kunnen leiden dat de bank niet aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen.

Dit geldt ook voor het verlenen van leningen op koopwoningen. Als banken de noodzakelijke voorzichtigheid in acht zouden nemen, dan zou slechts een deel van de koopsom van de woning met een hypothecaire lening worden gefinancierd.
Zo ging het dan ook enkele tientallen jaren geleden nog. Het kopen van een huis was geen simpele zaak. Vaak moesten familie en vrienden financiële hulp bieden om de koop mogelijk te maken. Ook werd er alleen naar het inkomen van de “kostwinner”, meestal de man gekeken, omdat de bank ervan uit ging dat de vrouw voor de kinderen ging zorgen en uit het arbeidsproces zou stappen zodra er kinderen kwamen.
Hierin zijn veranderingen gekomen, die zich in de laatste decennia van de vorige eeuw hebben ingezet. Het is een open vraag wie en wat dit veranderingsproces op gang heeft gebracht en tot de dag van vandaag nog in beweging houdt. Zijn het de banken, die winstmogelijkheden zagen in een groeiende markt van koopwoningen, zijn het de vastgoedmaatschappijen, de aannemers en de projectontwikkelaars die uit de vele nieuwbouwprojecten hun rendement behaalden, zijn het de beleggers die op hun investeringen in vastgoedprojecten verdienden, of is het een groeiende behoefte aan koopwoningen geweest, waardoor ook de vraag steeds het aanbod voor bleef? Of was het een combinatie van deze factoren?

Het is in ieder geval een feit, dat de manier waarop koopwoningen werden gefinancierd en de criteria op basis waarvan door de banken geld werd uitgeleend veranderden. Gesteund door een langdurige periode van economische voorspoed lieten de banken steeds meer de voorzichtige houding uit het verleden varen.
o De leningen werden op een gegeven moment verstrekt op basis van twee inkomens; die van zowel de man als van de vrouw.
o Het percentage van de totale koopsom van de woning, dat banken bereid waren om te financieren nam toe.
o Gesteund door de lage rente van de afgelopen jaren en door de waarde verwarring die de euro teweeg heeft gebracht werden leningen verstrekt aan mensen met een modaal inkomen die objectief beschouwd veel te hoog waren.
o Volgens de conservatieve benadering moest de lening in maximaal 30 jaar worden terugbetaald aan de bank. Dit betekende voor veel eigenaren van woningen een grote druk op het maandinkomen. Om deze druk te verminderen en daardoor een groter potentieel aan kopers te kunnen aanboren werden allerlei creatieve constructies bedacht, die vrijwel alle gebaseerd zijn op beleggingen in aandelen. De gedachte was, dat de waardestijging van de aandelen na 25 tot 30 jaar het gewenste bedrag voor de aflossing van de lening zou opleveren.
o Vanuit de gedachte dat de prijzen van de koopwoningen zouden blijven stijgen werd het in bepaalde gevallen zelfs mogelijk om helemaal niet meer af te lossen op de lening. Immers, in de toekomst zou door waardevermeerdering de lening eenvoudig kunnen worden afgelost uit de opbrengst van het huis als het dan verkocht zou worden.

De gretigheid van banken en beleggers om de koopwoningenmarkt te “bedienen” ging zelfs nog verder. De categorie lage inkomens is groeiende in Nederland, maar ook en vooral in landen als de V.S. en Engeland en dus interessant om te kijken wat daar nog aan te verdienen valt. Het past echter in het geheel niet in het risicomijdende beginsel van banken om aan mensen met een laag inkomen leningen te verstrekken voor koopwoningen. De oplossing die beleggers en banken hebben gevonden om toch ook aan de categorie “minder draagkrachtigen” geld te kunnen lenen bestond uit zogeheten “collatarized debt obligations”. Eenvoudig gezegd komt het hierop neer, dat de banken het risico buiten de deur zetten door aan hypotheekbedrijven grote leningen te verstrekken, die zogenaamd “goudgerand gedekt waren”, omdat de betreffende hypotheekmaatschappijen een hoge kredietwaardigheidstatus kregen toegekend van respectabele instituten. Dus op de leningen die de banken hadden verstrekt aan de hypotheekmaatschappijen zat zogenaamd weinig tot geen risico. Banken gingen zelfs zo ver dat ze deze “collaterized debt obligations” verhandelden, onder andere ook aan Nederlandse verzekeringsbedrijven en pensioeninstellingen als zijnde uitstekende beleggingen.

In werkelijkheid namen de hypotheekmaatschappijen het niet zo nauw met de grenzen van wat qua risico nog wel en wat niet aanvaardbaar was.  Zij hebben dit kunnen doen omdat aan deze instituten niet de beperkingen werden opgelegd die voor de banken wel van toepassing zijn. Door een groot aantal van deze hypotheekmaatschappijen werden gigantische bedragen aan leningen verstrekt, waarvan tevoren al kon worden vastgesteld dat niet aan de rente verplichtingen kon worden voldaan, laat staan dat ze ooit zouden worden terugbetaald. Dit heeft zich vooral in de Verenigde Staten voorgedaan.

Een ketting breekt altijd op het zwakste punt. Wat wordt genoemd de “kredietcrisis” is ontstaan doordat de “goudgerande” leningen aan de vastgoedbeleggingsmaatschappijen in veel gevallen waardeloos bleken te zijn.
In Nederland, zegt men, is er niet in die omvang en op die manier geld geleend aan minder tot niet draagkrachtige mensen. Of dat waar is, zal blijken als de huizenprijzen gaan dalen, de rente gaat stijgen en de banken hun positie willen veiligstellen door de leningcondities, ook bij bestaande leningen, te verscherpen.

Het beeld dat is ontstaan als gevolg van de hoge vlucht van het verschijnsel koophuis is als volgt. Voortdurend en tot grote hoogte stijgende huizenprijzen. Vaders en moeders die beiden moeten werken voor de afbetaling van het huis. Kinderen die al op heel jonge leeftijd naar de kinderopvang moeten. Mensen die niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen door het verlies van hun baan. Echtscheidingen die onder meer het gevolg zijn van geldzorgen.
Natuurlijk zijn er ook, die een “mooie winst” hebben gemaakt op de verkoop van hun huis. Het aantal mensen waarbij het koophuis niet heeft bijgedragen aan het levensgeluk zal echter aanzienlijk groter zijn.
En zo leidt dit doolhof dat ons door “De Grote Onthaler” werd bereid, opnieuw tot ervaringen en grote vermoeidheid. Wie er wijs van worden is de vraag. Hopelijk de mens zelf.



De Grote Onthaler leunde vol belangstelling over de leuning van een brug om te genieten van het geploeter beneden hem. De wolken waren aan de onderkant verlicht, zodat hij een ongeremd uitzicht had, terwijl hij zelf niet gezien kon worden. Doch plotseling veranderde dat. Het kunstlicht doofde en er stak een sterke wind op die de wolken meevoerde.
…….
Zo sprekende wees hij op de brug, die in de optrekkende nevels zichtbaar was geworden. Daarop hing de Grote Onthaler, bleek als de volle maan, naar de menigte te kijken. En terwijl er een vreemde stilte viel, staarde de menigte terug.
De Verheven Gastheer stond geruime tijd verstard omlaag te staren en sloeg toen zijn handen voor het gelaat.
“Men heeft mij gezien”, prevelde hij tussen zijn vingers. “Dit is het einde. Ga opperhoeder Gabius zeggen, dat er beneden geen Plan meer is, alleen maar chaos.”




Uit: De Grote Onthaler van Marten Toonder ( 1977)